当看到土拍供应捉襟见肘后，对于福州外围的土储还有不少，比如五四北、城南等，奈何兜底都很难兜之后，也就剩下鼓台旧改了，相比于此前，今年旧改力度还不够。
近期台江区的凤凰新村，终于贴出公告。
从网络消息来看，这次凤凰新村的旧改涉及：凤凰新村，临凤楼，福发生活区，菏泽17、18、19，具体的范围等旧改发布之后再看。
按照地图的测距来看：面积大概150亩左右。
对比当初对面的上海西新村224多亩，体量小了一些，不过在鼓台的供应里面，依然不低。
按照此前的规划来看，大概率会有近一半的面积拿来做商品房，相当于会有75亩左右。
当上海西两大第四代住宅改善，进入清盘后，市场又迎来了新的供应。
从规划来看，不出意外又是高容积率的钢铁森林，最终建成，这里的住宅密度预计也是福州的城建一大看点。
对于台江，除了凤凰新村外，此前已经启动旧改的金屏垱地块，面积约63亩。
最终规划发出三幅地块，两幅商住，面积合计44.7亩，容积率不到2.3。
虽然地块还未上架，但是很明显这些指标已经告诉市场，都是纯商定位。
查看这个旧改的补偿方案，项目给出的台江区内和区外的调换房，没有出现原拆原迁的方案。
很明显这次的旧改，全部给了纯商定位，只是第三次土拍还未上架，不过预计今年也会上架。
当有了这个案例之后，凤凰新村的旧改，最终会给出多少安置面积，预计会比之前上海西的更少。
这个地块45亩，凤凰最少80亩，相当于台江区又有125亩纯商地块待供应。
至于拆迁红利，从目前的方案来看，就是拿房一种出路了，但是在拿房的时候，基本原拆原迁是最优解，因为其他区域的房源，主要是两种情况，可选太少，区位太远对接价不合算。
从近期的投诉来看，面对旧改，也出现了差异化，状元旧改，商品房地块立刻上架，安置地块因租户拒绝搬离导致未净地交付。
以前安商房存在，还能拆迁户享受变向红利，如今回归最原始方案后，面对纯安置的新盘，极高的容积率，还要面对不知何时的拿房。
可能这也是目前赌拆迁变得越来越少的一大原因。
