重磅消息！
12月3日，罗湖区城市更新局发布一则公告：关于《湖贝城市更新统筹片区规划》（草案优化）的公示。
公示文件显示，备受关注的“湖贝塔”再次被拔高，建筑高度拟调整至700米！
此外，淘哥数了数，200米高楼居然有23栋！包括住宅、公寓、办公、创新型产业用房等。这里将成为一个摩天大楼集群，一个天际物业聚集地。
湖贝塔经历了740米—830米—666米，到这次拟确定为700米，湖贝旧改再次进入深圳焦点。
PART 1
总建面205万方，200+高楼达23栋
湖贝塔拟拔高至700米？
华润湖贝城市更新项目，地处东门街道，是罗湖的核心位置，无缝连接地铁2号线湖贝站、3号线晒布站，拟重建建筑面积达205.8万㎡，同时因为配建湖贝塔而备受各方关注。
下图是最新的规划信息：
此次优化草案，总建筑面积参数基本不变，对湖贝项目整体布局进行了更加详细、具体的规划，且增加多项公共配套设施。
湖贝旧改未来将建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。
片区共设波普坊、万象新城、乐活天地、湖贝园、住宅区、商业办公区六大功能板块（仅供参考，官方暂未确定）。
总平面布局示意图
淘哥看图数了一下，华润湖贝旧改，未来将建设约30栋高层建筑，其中200米及以上的高楼就有23栋。
其中，备受期待的未来地标——湖贝塔，在这份优化草案中被标记为≤700米，而此前华润公布的湖贝塔高度是666米，这是否意味着，湖贝塔将拔高至700米？
淘哥所在的壹地产，随后致电罗湖区城市更新局核实这一情况。
罗湖区城市更新局：
这次优化调整方案中，湖贝塔确实标注的是700米，但这个700米其实是一个限高，就是说湖贝塔将来高度不能超过700米。
但这也不是最终确定的版本，还需要就航空限高问题再做评估，最终是否会建成700米，目前还不确定。
根据规划，湖贝旧改配建住宅建面约57.5万㎡（含保障性住房约8万㎡），商业、办公及酒店约105.6万㎡，商务公寓约20万㎡，创新型产业用房约14万㎡，公共配套设施约8万㎡。
另外，允许在地下开发18万㎡商业用地，并配建地下公共配套1.65万㎡，另配社区体育活动场地（屋顶）10500㎡。
地块划分及指标控制图
湖贝旧改项目，还将配套一所九年一贯制公立学校，以及两所幼儿园，分别为独立占地21班、12班的幼儿园。
PART 2
深圳市场开始回暖
四天销售超3000套房
11月25—28日这四天，可以说是2018年深圳楼市最值得纪念的日子。
这四天，四个新盘连开，从龙华、福田，到福永，沙井都在热销，说明市场开始回暖了。
11月25日，龙华的玺园开盘，251套卖了176套，去化约七成；
11月26日，万科香蜜府397套，1500万-3200万的房子，开盘10分钟后只剩16套，收金超60亿；
11月27日，华强城一次性推出1240套，8小时卖1033套，去化约83%，收金超过40亿！其后又于11月28日卖出几十套，只剩最后一百套，近乎售罄！
11月28日，万科星城开盘放出3337套，半小时卖掉超1900套房，刷新深圳楼市开盘记录，收金超70亿！
华强城开盘签约现场
仔细研究这些楼盘的开盘盛况后，不难发现：
1、现在的市场比想象中更热，说明长线投资者、刚需自住客都等在年底纷纷出手了。
2、对于
目前来说，4.5、4.6万的价格不算特别便宜，但是华强城能去化83%、万科星城成交约1900套，说明了市场的底部，还是十分明朗。
淘哥认为：今年年底到明年上半年就是楼市的底部。
3、对于有些盘来说，现在就是底部。而对于某些盘来说，可能要到明年上半年才会有底部。
淘哥认为现在是底部的盘，就是热点片区的刚需新盘，以及核心城区的限价新盘。
PART 3
罗湖楼市价值被低估了
湖贝对面就有新楼盘
在目前楼市从寒冬回暖的背景下，湖贝旧改获得最新进展，意味着罗湖楼市值得大家高度关注！淘哥认为罗湖楼市价值被低估了，目前是布局的好时机。
与湖贝旧改隔着深南大道相望，在湖贝地铁口附近，就有一个全新的限价新盘——阳光城·天悦，建面约76-112㎡的2-3房公寓，均价才6万多。
湖贝新盘6万多是什么概念，要知道沙井距离福田CBD有40多公里，片区住宅都已卖到4.5-5万，还卖得那么好。
光明、沙井4.5-5万，湖贝6万多，无论交通、学校、医疗、商业、餐饮、休闲娱乐等各方面的配套，光明、沙井这些远郊区域，还是无法和罗湖相提并论的。二者的现实居住价值依然有巨大的差距。
而阳光城·天悦不仅产品品质高，而且位置更好，配套也更齐全。
1、品质方面：项目由台湾/香港著名艺术设计师Nic Lee及Danny Cheng操刀设计，公寓均采用德意一线品牌精装交付，带阳台，通燃气。
2、交通方面：项目周边道路较为通顺，从项目出发，经春风路、南极路或文锦南路到深南东路，可快速通往深圳各地。
如果不想开车，项目500米内还有地铁2号线湖贝站、9号线向西村站、文锦站，三个地铁站可选择，出行十分便利。
3、商业方面：项目自带4层的品质商业，此外，项目周边拥有体量约80万㎡的高端商业MALL群——万象城、国贸和东门南商圈，满足所有的购物需求。
4、项目周边还有罗湖区人民医院、罗湖区中医院、罗湖美术馆、罗湖创意文化广场、湖贝公园、罗湖文化公园等丰富的生活配套。
淘哥认为，华润湖贝旧改项目预期旧改拆迁成本极高，未来销售单价预期可达10-15万元/㎡。未来湖贝塔等摩天大楼建起来，其价格还有上行空间。
PART 4
最新进展：
湖贝旧改已动工
不少人表示，沙井的新盘之所以卖得好，有个主要的原因就是沙井有大空港规划。
不过，有个问题不要忽略了——其离真正建成要多久？
福田CBD建设了快20年，还没有完全成熟。后海2003年开始建设，现在还有很多空地，前海从2012年算起的话，也有6年了。什么时候才轮到大空港真正成熟，具备真正宜居的居住价值？
而罗湖配套已经很成熟了，而且旧改速度快，阳光城·天悦对面的华润湖贝旧改也已经动工了。最新的图片如下
湖贝塔
现在埋伏湖贝，就相当于在华润城开工前，悄悄埋伏在华润城周边的新项目。
华润湖贝中心的最高楼是666米的湖贝塔。（刚调整为700米）
这里，未来将有6条城市轨道交通实现同层换乘，地铁有2号线、3号线、5号线、9号线及25号线，还有1条中运量轨道交通线路以及一个地下高铁站。
此外，这里还会被华润打造成为一个拥有8大文化设施的集群。
分别为：1500座剧院、1200座音乐厅、15000㎡会议中心、9000㎡视觉体验中心、地下6000㎡电竞中心、地下3000㎡冰上运动中心、1000㎡城市更新展厅及5000㎡王子武美术馆。
可以预见，未来罗湖华润湖贝将比南山华润城还要牛，用华润的原话来讲就是：“城市更新1.0版是罗湖华润中心（万象城），2.0版是华润城，3.0版是湖贝！”
罗湖地标集群模型图（仅供参考）
除了华润湖贝塔，罗湖未来还有海拔约700米的新晶都酒店、642米的寰宇大厦、超600米的恒大国际金融中心等摩天地标。
未来，罗湖将重铸深圳印象，成为深圳走向世界的城市名片，定鼎整个粤港澳大湾区不可撼动的中心地位。
PART 5
租金回报率高
抵御市场风险能力强
租金回报率是衡量物业价值的重要标尺。
租金高意味着抵御市场风险的能力强，2019年世界和中国经济走势变幻莫测，买房，有租金，有现金流很重要。
阳光城天悦的公寓产品不仅是正规的商务公寓，而且其位于深南大道附近，是深圳中心地段的公寓，最重要的是项目周边的租金回报前景都十分可观！
先来看看，罗湖整体的租金情况。
目前，罗湖的房价对比福田南山，差了一大截，但租金却相差无几，性价比非常高，是一个不折不扣的价值洼地。
对投资客来说，置业的一个重要衡量标准就是租金，这个价值洼地就是置业的最佳之选。
有租金女神之称的april曾经分享过一个其旧房改造挖掘租金潜力的心得：一套40多平米的小房子，原来租金只有三五千一个月，经过其改造后，月租金能到1.7万以上。
而且她并不是一套，她在罗湖连续改造了8套，都实现了类似惊人的提升，这说明其成功可以复制。
据悉，地铁湖贝站附近的商办类物业，租金大约在120—140元/平/间。这意味着40平一个月租金高的有5000-6000，80平的月租金过万。
而春风路附近公寓租金为：钻石时代155-165元/㎡，万科深南道68号160-170元/㎡，金色都会48㎡的公寓已经租到8000元/月了。这个价格已赶上福田和南山的租金了。
以上信息足以说明项目未来的租赁前景，更重要的是，项目本身的产品素质很高，能够匹配未来旧改后的全新世界级湖贝。
结语
1、阳光城天悦来头很大。
阳光城集团为世界500强阳光控股子公司。目前，阳光城集团已布局全国三十大区域，匠铸百余个楼盘。
典型项目有阳光城·京兆府、阳光城·檀悦等，在市场上有极强的号召力。
2、现在，不要高杠杆。
买房这件事，可以说，成也杠杆，败也杠杆。高杠杆可以让你在一波楼市上涨中暴富，也可以让你在楼市下跌期很快打回原型。
拉长时间周期看，其实深圳楼市往往是大涨小回。但是，为何2008年时很多投资大佬倒下，最近很多房子被拍卖？就是因为加了过高的杠杆。
3、重视现金流，挖掘高租金！
在淘哥看来，中年返贫其实离我们很近！如果房产投资的现金流管理不佳，相对收入，月供过高。这样一旦面临职场危机、楼市变动，很容易中年返贫。
那么怎么避免中年返贫？
核心是建立充裕的现金流，也就是说，哪怕你躺在床上睡觉，也能源源不断有钱流入！聚焦高租金物业、挖掘现有物业潜力就是这样一条稳健之路。
4、买房，记住三个选择：选择城市、选择地段、选择楼盘。
深圳核心区域的优质物业，是择机入手的好时候。目前正是关键节点，错过了福田南山核心区的置业机会，就别再错过罗湖了。
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文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有830位资深投资者。
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