上海旧改大爆发，楼市将迎怎样的惊涛骇浪？
家人们，最近上海的一场会议，透露了一个超重磅消息！区域高质量发展领导小上海城中村组办公室的会议上，发布了《上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案》，名字又长又绕，像裹脚布似的，但里头的内容，那可是直接给上海未来几年的城市发展和走向定了基调。
文件里，“全面” 这个词用得特别频繁，感觉就像在说：“上海的，这次可是要玩真的了！”2025 年底，要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；2026 年底，全面启动城中村整体改造项目；2027 年底，全面完成小梁薄板房屋改造。接下来这三年，上海的城市更新那就是一路狂飙，一年一个关键节点，时间紧迫得很，仿佛能听到城市发展的急促脚步声。
这就意味着，2025 - 2027 年，上海要迎来史无前例的拆迁潮。大家肯定都在想，这些拆迁的地方都在哪呢？哪些市区的项目正在规划，哪些已经在做土地收储？更重要的是，接下来这几年，上海会有多少手握几百万巨款的拆迁户冲进楼市？就说东安一二村那 1 万多拆迁户，直接把周边新房市场的热度拉满，可想而知，这波拆迁潮会带来多大的能量。
先把目光投向绝对核心地段，刚开年，几个重磅拆迁计划就炸了锅。首上海城中村当其冲的就是大名鼎鼎的外滩，今年 1 月，外滩 2 个更新单元的规划正式获批，涉及 14 个街坊地块，总规模约 63.5 万平方米，这可是近年来区最大的旧改工程。
看看这地段，苏州河、外滩、南京西路，上海最具价值的地标全被囊括在内，妥妥的城市心脏地带。外滩 01 单元总面积约为 75 公顷，外滩 02 单元约为 79 公顷，加起来足足 154 公顷，规划内一共涉及 14 个街坊地块。这地段太牛了，邀请的设计团队堪称豪华天团。外滩 01 单元由福斯特团队和同济大学团队联手打造，外滩 02 单元则是珮帕施事务所团队和华建集团华东院团队操刀。
目前，外滩 01、02 更新单元的部分街坊已经拆迁完毕，居民也搬走了。比如，外滩 166、167、168 街坊在 2023 年就启动了旧改意愿征询，涉及居民单位 1400 多户，去年 4 月，二轮征询生效，签约率高达 98.84%。有媒体统计，外滩 2 个单元剩余未更新的街坊还有十多个，更新范围内涉及家庭户数约 3476 户。其实，南京西路九江路附近去年就已经在动迁了，当时调研的几家沿街商铺，都被纳入了上海的旧改范围。
为啥今年外滩突然大力启动 2 个单元的旧改？背后是黄浦区的大野心，2018 年就提出要打造外滩第二立面，这项目被列为上海 10 个城市更新单元之一，今年到了关键节点，所以外滩加快了零星旧改的步伐。未来，外滩这 2 个单元说不定会冒出超多市区拆迁户，要是他们拿着钱冲进市场，明年市区豪宅的热度肯定还要往上蹿一蹿。
再说说杨浦隆昌路，每年年初上海各区都会发布重大工程，2025 年杨浦区的重大工程项目里，藏着拆迁的线索。隆昌路的道路改建和新建工程，还有隆昌路越江隧道工程都在其中。杨浦官方已经发布，隆昌路综合改造工程立项了，现阶段在征地拆迁阶段，改造工程 2026 年底至 2027 年初开工建设。去年杨浦区规划和自然资源上海城中村局也提到了隆昌路的道路拓宽计划，从原先的 21 米扩宽至约 40 米。
因为隆昌路越江隧道的建设需求，沿线十个住宅区要拆迁，预计 800 多户。沿线有著名的隆昌公寓，也被称为上海市区的 “猪笼城寨”，不过早些年被列为保护建筑，大概率是原地修缮。杨浦隆昌路的旧改计划时间表很清楚，拆迁是板上钉钉的事了，就等具体的公告，原本预计 2024 第四季度发布，现在可能延迟到今年一季度。
徐汇可是今年的拆迁大户，刚拆完近 6000 多户东安一二村，又开始改建同属徐汇滨江附近的江南新村，涉及居住房屋 1187 张证。这项目就在东安一二村和大名鼎鼎的香港置地启元边上，1 月 21 日，改建征询通知刚新鲜出炉。还有衡复风貌保护区的张家弄片区，房屋征收全面完成，百分百签约，涉及产证居民 1185 户。粗略统计一下，仅四个区正在发生的中心城区拆迁旧改，近期签约生效和即将推动的，就有近万户，这趋势比想象中猛烈多了。
中心城区旧改搞得热火朝天，对面的浦东也不甘示弱，这两年要全面启动大规模城中村改造。航头城中村旧改面积约 732.21 亩，48.8 万㎡，涉及约 1.65 万人，已经确定 2025 年正式拆迁，合作单位遴选结果出炉，又是金桥集团中标。2023 年 8 月，航头镇的航南社区、航东鹤鸣等地块被认定为城中村改造项目，涉及的 5 个点位在浦东发布上公示了，改造区域主要在航头镇的中部和南部，位置相当好，往北是张江科学城，能承接产业人口的外溢。
参与航头城中村旧改的企业有三家：陆川、张江、金桥，这次又是金桥中标，评审意见里写着金桥提供的方案最可行，经验也最丰富。确实，金桥集团在浦东之前有过两个城中村改造项目，唐镇小湾村和暮二村，接手旧改后，不仅签约快，还打造出了产城融合范本，小湾村的安置房还是国际建筑大师马岩松团队亲自设计的。有了这些经验，这次中标航头城中村旧改也在意料之中。
接下来，浦东近 3 年内最大的城中村旧改项目 —— 三林镇城中村旧改来了。浦东新区官网发布了三林镇的城中村旧改方案，主要是老旧宅基地房屋改造，区域包括三林村、中林村、西林村和三林老街居委等。这次旧改体量 853.51 亩，56.9 万㎡，涉及 5 个村，户籍数 1399 户，户籍人口 4614 人，预计 2025 年开始征收安置，两年内完成腾地，争取五年内基本完成建设。三林地块位置更好，往西是前滩中央商务区 CBD，离新规划的新杨思也很近，未来这三个板块联动，浦东的中部就要大变样了，这也是继前滩、前滩南、新杨思之后，浦东外环以内又有可能新增的两大成片开发区域。
还有个超级重磅的消息，陆家嘴东扩计划。陆家嘴是上海乃至世界的金融中心，摩天大楼林立，是城市的名片，但繁华背后也有隐秘角落，小陆家嘴后方的乳山、崂山等几个老旧小区，最老的房子能追溯到 1950 年左右，都 70 年住宅产权期限了。这个体量约 650 万方的旧改计划可不是凭空而来，2022 年就有官方文件提及。东扩计划涉及十多个小区，一万多户居民，体量超过去年东安一二村的 2 倍，被称为浦东版的 “东安新村”。简单统计下，浦东部分城中村改造计划要是这两年顺利推进，接下来约 2 万人可能成为拆迁户。看看去年周边新房的表现，就能提前预知航头、三林这两大城中村地块进入市场后的热度。
为啥这么确定上海接下来两年要启动巨量拆迁？政府工作报告和开头说的官方会议就是有力背书。研读今年上海的政府工作报告，能从数据上直观感受到城市未来的发力方向。城中村旧改速度史无前例，去年新启动 21 个城中村改造项目，是计划任务的 2.1 倍，去年政府工作报告还预告了 2025 年上海城中村改造目标：25 个，比 2024 年还多。回顾这几年，2024 - 2025 这两年，城中村改造速度尤其猛烈，这两年启动近 50 个城中村改造项目，是过去几年的两倍，到 2026 年底，上海城中村改造目标是全面启动，意味着明年之前，全市所有城中村都要启动改造。
中心城区的零星二级旧里以下房屋改造动作也很快，2023、2024 年上海中心城区一共完成约 26 万㎡的改造，2025 年目标是全面完成。小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，每年 31 万㎡的体量，到 2027 年底全面完成。最晚 2027 年底，上海城市旧改全面收尾，所有城中村旧改也会全面启动，未来这几年，就是上海发力旧改最猛的时候，也是产生拆迁户最多的阶段。
再看看未来两年上海各区的土储计划，市规划和自然资源局公示的年度国土资源利用计划，就像上海拆迁计划的最初蓝图，列入土储计划才有可能启动拆迁征地工作。除了黄浦、徐汇没公布全部数据，其他区都公布了，中心城区里徐汇还是遥遥领先，年初公布的动迁预算最高，浦东、青浦、闵行三个大区的土地储备也很可观。所有数据都表明，上海紧跟国家顶层策略，这几年城市更新全面提速、全面爆发。
这凶猛的拆迁潮，会怎么改变上海楼市呢？一方面，各大核心城区地段有了新的土地储备，不管是高层豪宅，还是风貌别墅，都会成为新的产品供应，城市面貌也将焕然一新；另一方面，巨量拆迁户进入新房市场，肯定会进一步推升热度。年初公布的几个大体量旧改计划，预计拆迁人数户数动辄数万，接下来上海会有大规模拆迁户涌入楼市新房市场，一股新的力量正在形成。之前有研究对本地土著买房偏好做过市调，结果
显示那些原本就热门的新房地段，像徐汇滨江、前滩、世博、金桥等，肯定会热上加热。所以，2025 年的上海楼市，又多了一份火爆的理由。
但这拆迁潮背后，也有不少值得思考的问题。拆迁户拿到巨款，生活发生天翻地覆的变化，可也有人怀念以前的邻里生活；开发商看到旧改项目的商机，却也被拆迁难度、成本和开发周期折磨得头疼；普通购房者呢，既期待新楼盘带来更多选择，又担心房价被拆迁户抬高，买房梦越来越远。在这城市更新的浪潮里，每个人都被裹挟其中，未来的上海楼市，究竟会走向何方？是一路高歌猛进，还是在各种因素的博弈下趋于平稳？这一切，都有待时间来揭晓答案 。
