2013年，一个名叫“山里寒舍”的项目唤醒了密云区的一个“空心村”——北庄镇干峪沟村。仅仅几个月的时间，干沟峪就从一个穷乡僻壤的小山村，变成了一个高品质乡村野奢度假部落。颇受高端游客青睐的山里寒舍，现已成为乡村品牌民宿的旅游样本。
山里寒舍在废弃宅基地上改造建设了30 套创意乡村民居，外表保留着乡村的原始生态特征，内部则是星级精装修，管家式服务。自然清幽的山谷，奢华与朴素混搭，将城市化的星级酒店享受与生态自然宁静的生活自然融合。
01
项目所在地生态和谐，院落古朴，且临近北京
干峪沟村，地处燕山山脉东部，海拔600多米，位于长城脚下，北京市密云区北庄镇。从北京到密云开车大概2h，在山路上慢慢前行，一路风景无限。这里炊烟依旧，原始风貌犹存，被上万亩的原始次生林覆盖，野生植物36852种，也是天然的野生动物栖息地，是一个世外桃源般的地方。
这个一直未被打扰的旅游处女之地，无限的自然风光，淳朴的传统民风，深厚的文化底蕴，都成为其发展成创新型旅游形态的绝对优势。
虽然生态环境优越，但由于地处偏远，这个小村庄也像中国很多空心化农村一样难逃日益荒凉、日渐凋敝的命运，整个村庄仅有余位老人生活于此。干峪沟村户籍人口仅有41户71人，平均年龄超过60岁，常住人口不足20人。
随着年龄结构逐渐老化，年轻劳动力纷纷外出谋生，干峪沟村村民逐渐外迁，导致村内民居空置率高达80%，土地和山场无人打理，全村43处宅院，大多处于闲置状态，村庄凋敝的程度日益加深。
开发前的干峪沟村
项目面临的三大困惑：
空。早年的干沟峪堪称是名副其实的空心村，几乎有一半的房子常年都是空置的。因为地理位置偏僻，交通不方便，很多人都被迫出去打工赚钱。
小。干沟峪村也是密云最小的村庄，全村总共才41户人家，不到80口人。加之很多人陆续搬迁出去，村子在人口规模上也渐渐变小。
穷。这座小村庄还有一个致命的缺陷，就是缺水，当年很多人投资商来这里考察过，虽然看好这里的自然景观，但是，在一个吃水都困难的地方，怎样也留不住投资者。
项目无可复制的三大优势条件：
院落古朴。干峪沟位于大山深处，几十座民居，均为半世纪以上老屋，多数有百年历史，古朴自然，建材多为山石和当地树木，不加水泥而用石灰和粘土垒砌，一家一院，户户不同，高低相间，错落有致。
生态和谐。干峪沟上万亩的原始次生林使这里成为天然的野生动植物栖息地，有植物36852种，动物59356种。这里野兔成群、狍子追逐，山鸡飞舞，生长着野生杨树、野生丁香、山核桃、胡枝子、荆条、酸枣等自然植被，茂密丰富，红果、核桃以及山鸡产业是村民的主要经济来源。
邻近北京。北京人长期受到雾霾的影响，有着很强的回归自然的愿望。而且很多人非常渴望吃到健康的农家食品。还有一点，北京的很多中高端消费者具有较高的消费能力，只要产品足够好，他们愿意付费。
02
土地流转激活乡村旅游，打造“山里寒舍”旅游样本
密云针对干峪沟村的情况，在农业发展的新形势下，通过农村“新三起来”，即“土地流转起来、资产经营起来、农民组织起来”，引进高端专业旅游机构，组织开发“山里寒舍”项目。
目前山里寒舍公司与北京首旅酒店(集团)股份有限公司共同出资成立了北京首旅寒舍酒店管理有限公司，首旅酒店占股51%，山里寒舍公司占股49%，运营管理由首旅酒店集团负责。
而村里成立的合作社则作为农户和公司之间的桥梁纽带，以北庄镇干峪沟旅游专业合作社为主体，发挥引导沟通协调作用，把这部分资产开发并经营，整合资源及劳动力，使之产生效益，农户可以是员工，也可以作为隐形的“股东”，既拿工资又享分红，从而给当地老百姓带来土地(宅地)租金、工资收入以及效益分红等几部分的收益，提高百姓收入。
村内先后完成了电力设施、河道治理、道路拓宽，还增加了路灯、照明设施和停车场等，原本破败不堪的农家小院和杂草丛生的田地，摇身一变成为古朴厚重、野趣天然的高端乡村旅游基地，走上了可持续发展之路。
成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来。在不改变所有权的前提下，村民以自家的房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托企业统一运营管理。
预计每年人均增收两万元，在企业就业的社员，年收入甚至可以超过五万元。村民有了收入保证，还不用自己先期投资，受到了农民的欢迎。
引进优质社会资源，确保资产良性经营起来。企业垫资、投资房屋改造。
促进本地劳动力就业，将农民组织起来。安排社员、村民就业。北庄镇政府协调企业拿出合适的岗位优先安排社员就业，为农民带来了土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。项目还吸引了本地青年回流。现在山里寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理，都是北庄镇土生土长的子弟，曾经在外上学和就业，现在回到父母身边，拿着和城里一样的工资，干着一份体面舒心的工作
03
30套风格迥异的院落+100顶山间帐篷，配套有机农场、萌宠乐园、山地越野等休闲娱乐设施
山里寒舍主题定位是 “乐活、有机”，即共生永续，乐享生活，推广可持续的健康生活方式。
针对小众旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为高端小众提供更具品质的旅游生活。经营管理定位以提供五星级饭店的服务为标准，为顾客提供高质量的管家式服务。
山里寒舍导览图
项目由30 套特色院落和100顶山间帐篷组成，同时配套有机农场、萌宠乐园、山地越野、马术场、泳池、农耕博物馆、中西餐厅等休闲功能设施。实行管家制服务，只要来之前打个电话，会有专人安排好一切。
山里寒舍的房间分为两种，一类是帐篷区，一类是套院区。
帐篷区分为六大区，可容纳80-100人。100顶树屋帐篷散落分布在山林中，与大自然相融合，像极了宫崎骏的童话世界。高层区的帐篷视野十分开阔，饱览自然山色，景深秘境，观日暮的夕阳西下，赏晨曦日出的第一抹光。
树屋帐篷依山而建，根据地形和坡度坡向的情况，最大程度减少对原生植被的影响。贴近自然的同时，建筑之间保持适度距离，保障每栋建筑的私密性。站在屋前俯瞰山景，静谧自然的环境让人为之着迷。
院落区分四个院落体系：乐逸、乐享、乐悠、乐活。根据面积格局不同来划分，因地取材，装修精良，院子的命名十分有趣，都是用24节气命名，“立春、端午、小雪、秋分……”，充满了生活气息。
山里寒舍创始人殷文欢介绍，作为投资建设主体，山里寒舍对干峪沟村整体开发进行统一规划和设计，所有院落均是在原有老房基础上重新改造装饰而成，外观看就是村民老宅，木门、木窗、椽子，石头院墙等都得到保留，室内却别有洞天，融合古朴与现代理念。
内部传统古朴的装修风格，木门木窗加衬玻璃，青石铺地，安装了地暖设施以及麦秸秆取暖锅炉等。精品厨卫配备，满足现代品质生活。很多衣柜、条案等家具都是淘来的“老物件”，门牌都是用时令和节气命名，每一处都透着悠久的乡舍韵味。
乐活套院：乐天知命，活在当下（12套）
立春丨春分丨谷雨丨立秋丨芒种丨秋分丨白露丨小雪丨暮岁丨端午丨中秋丨三间房丨
乐悠套院：乐山醉绿，悠然自得（6套）
惊蛰丨小满丨端月丨仲春丨孟东丨七夕丨
乐享套院：乐业安居，享之泰然（9套）
花月丨梨花院丨初夏丨仲夏丨荷月丨上秋丨菊月丨霜月丨上元丨
乐逸套院：乐道好善，逸兴云飞（2套）
桂月丨重阳丨
除了特色住宿区，功能设施有中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池、迷你高尔夫球场、自助厨房、水疗设施、农业种植体验区、部分户外运动区。还有地暖供暖、网络全覆盖、封闭安保。
儿童乐园·反斗城
儿童娱乐设施齐全，滑梯、蹦蹦床、沙坑、游泳池、秋千等，全部免费提供小朋友玩乐；
户外活动还让孩子们尽情呼吸到山里的新鲜空气！
ATV林间山地越野
搜狐农场
可以前往搜狐农场采摘，入住山里寒舍的客人会享受优惠折扣。
小朋友可在萌宠区喂养小动物，这里有山鸡、土鸡、鸭鹅、黑猪自然散养，亲近自然和动物。
地方美食
山里的饮食带着一股浓浓的乡土气息，以炖菜为主，是最原始的柴锅炖出来的。原材料都是就地取材，天然种植的农产品，放养的鸡，山里的蘑菇，农家喂养的猪，密云水库的鱼等。
农场还会举办各种IP活动，山楂树音乐节、啤酒音乐节、乡村婚礼、宠物遛弯·····
自然生态和人文生态的结合
山里寒舍一共有中餐和西餐2家餐厅
婚宴服务
山里寒舍打造了一处镶嵌于山谷中的山间泳池
酒店3公里处有明朝残长城——“五十一蹬”长城，可步行上山爬长城，五十一蹬长城，明洪武年间建造，万历年间重修，这段曾经金戈铁马、烽火狼烟的石长城距今已有700多年的历史。其制高点海拔近千米，有一山辖两谷之势，是著名的V字形长城。
04
开发模式借鉴：最大程度保留与展现乡村原始风貌，同时提供舒适奢华体验
建筑材质乡土化：度假乡居的改造讲求文化性、乡土性，外表古朴陈旧，与周围环境融为一体，不突兀，不张扬。改造过程中最大限度地使用当地材质，如石材、木料、稻草等，尽力呈现传统民居形态，营造浓郁的乡味建筑。
旅游体验乡土化：旅游体验虽是度假乡居的软性资源，却涉及深入内心的情感反馈。
在旅游体验活动的开发中，要最大限度的利用村落中的乡土资源，如农田、果园、乡村家禽等小动物，以及生产生活工具、场景等，配套现代休闲理念，形成极具乡土性的乡村体验产品，提升游客的度假情致。
最大程度提供舒适奢华体验。
满足度假功能，是度假乡居模式的重要特征，也是乡村旅游升级的重要表现。在追求乡土、质朴的同时，兼顾度假的品质与舒适。外旧内新、外朴质内奢华的反差组合，更营造出独特的度假体验。
北京周边民宿
山里寒舍客房内部星级酒店般的配置
05
运营模式总结：闲置农宅整体打造，高端度假品牌塑造，村民参与方式营造
运营模式总结：闲置农宅整体打造，高端度假品牌塑造，村民参与方式营造
干峪沟村借助“山里”项目有机地利用了闲置土地和废弃的宅基地，成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来。在不改变所有权的前提下，村民以自家的房屋、果树和土地自愿入旅游专业合作社，化零为整，再委托企业统一运营管理。
1、闲置农宅整体打造。将闲置农宅集中，进行整体打造，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收，通过引入外来企业资本或自筹资金，进行整体度假化改造，构建具有一定规模的度假区域。
2、高端度假品牌塑造。对于闲置农宅的改造要求文化性、乡土性与品质感兼顾，追求外旧内新、外朴质内奢华的效果，塑造独立的度假品牌。
3、村民参与方式营造。度假乡居模式，根植于乡村生活，村民的参与必不可少，可通过探索村民房产、土地入股，或返聘村民为度假村（区）员工等多种方式，促进村民就地就业，激发村民参与乡村旅游的热情，实现社区居民的持续参与。
政府+企业+村民资源合作，成立旅游合作社实现分红，寒舍国际与首旅集团合作开发，寒舍国际负责运营。与村镇签订30年房屋租赁协议，或者签订无限期合作协议。每个院落的改造成本在50万以内。模式推广，打造水岸寒舍等多个项目。与绿地集团合作成为特色小镇植入品牌民宿业态。
总而言之，项目的成功离不来与政府、农民的利益捆绑；品质产品与有效运营管理；优质资本对接等多方因素促进和成就。
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