2022年上半年，在“房住不炒”的主基调下，中央及地方政府持续加码房地产调控，力促房地产市场的良性循环和健康发展。从三四线城市到一二线城市，包括限购端、信贷端、土地端以及棚改促进、出台房票等各类组合拳施向市场。
6月以来楼市呈现出了复苏态势，销售数据有所回温，市场信心有所提升。但下半年能否迎来房地产销售的企稳回升，实现“金九银十”，都有赖于政策端的持续发力，以及房企“保交付”有助于稳住市场信心等多重因素的影响。
楼市调控政策显著升级
各地楼市均从“救市”角度出发，且调控的方式、力度及精细化程度均出现了显著升级，打出房贷利率、降首付比例、放松公积金
贷款、放松甚至取消限售、限购以及出台“房票”安置政策等组合拳，调控工具箱不断完善。
上半年多地“托举并用”高频救市
据克而瑞研究中心统计，今年上半年，共有142省市放松公积金贷款政策，58城执行首套房贷利率4.25%、二套房贷利率5.05%，50城实行购房补贴，36城放松限购，54城放松限贷，天津、南通两城放松限价，20城放松限售，31城减免房地产税费，43城调降土拍门槛。
其中，在对公积金政策的调整方面，多地推出“一人购房全家帮”举措。
“多孩家庭”则是上半年多个城市进行定向放松的主要对象，全国超过30城市在调控政策中特别提及多孩家庭住房需求。
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不少城市选择直接向购房者发放补贴，补贴方式包括按套进行一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才房票奖励、购房价款的一定比例补贴等。
值得注意的是，上半年各地“抢人大战”亦如火如荼。
据中指研究院统计，前6个月，有近70省市发布90余条相关政策，主要内容包括放宽落户条件、放宽购房资格、发放创业/求职补贴、放宽限购及限贷、优化公积金贷款额度及首付比例、租房及购房补贴等多项举措。
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今年上半年，包括南宁、怀化、兰州、绵阳等在内的多个城市提出或鼓励货币化安置，郑州、绍兴、宁波、温州等地也重启“房票”安置。其中，郑州房票政策力度较强，提倡优先使用房票，并享受免征契税，安置补偿权益8%的奖励以及不计入家庭限购套数三重购房优惠。
值得一提的是，上半年包括南京、宁波等在内，逾30个城市对预售资金监管进行了放松，主要涉及预售资金可用银行保函替换、资金提前申请解控、降低监管资金金额、按栋支取重点监管资金等。
7月以来多方发力加紧提振楼市
7月以来，中央与地方层面加紧提振楼市，而各地打出的“组市场楼合拳”花样也更为丰富。
7月1日，国家发展改革委办公厅提出“建立协调机制，统筹推动盘活存量资产工作”“建立盘活存量资产台账，精准有力抓好项目实施”“灵活采取多种方式，有效盘活不同类型存量资产”等，要求以更加具体的盘活方式、配套政策落实方向，表现出盘活存量资产的积极态度。
而在地方层面，据天风证券统计，7月首周（7月2日-9日）已有27个城市针对房地产行业发布相关政策（包括土地规划、市场规范等范畴），其中16个城市发布针对楼市需求端的行政调控的政策。
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7月8日，长春市政府发布相关文件，从土地规划、信贷政策、促进交易等方面拟定了12条举措。
除了长春外，近期桐庐、巴中、黄冈等城市也陆续出台政策支持商品房“团购”。在6月份以前，“团购”在全国各地的楼市政策中尚不多见。
多地“房票”制度重出江湖的同时，7月上旬，四川省推出“出租换房票”举措。四川省住房和城乡建设厅透露，决定在成都、泸州、绵阳等地开展试点，打通市场租赁住房通道，加快发展保障性租赁住房。
其中，7月6日，成都市明确，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。
楼市复苏态势已经出现
年初以来，房地产利好政策持续加码，当前，楼市复苏态势已经出现。
上周楼市整体成交量下降 部分城市涨势显著
上周楼市整体成交量下降，二线城市同比下降58.3%
来源：中指数据CREIS
市场楼
来源：中指数据CREIS
一线城市：楼市成交下降，北京涨幅显著
上周，一线城市成交量整体环比下降，为15.0%。分城市来看，北京涨幅较大，为24.9%；广州次之，环比下降14.4%。同比来看，楼市整体成交量下降降幅为22%。其中，深圳升幅较大，约为21.5%；上海次之，同比下降5.1%。
表：一线城市成交面积同环比情况
来源：中指数据CREIS
二三线城市：超七成城市成交环比下降，青岛升幅显著
二线代表城市成交环比下降20.3%。分城市来看，青岛升幅较高，为40.9%。苏州次之，为26.0%，济南降幅为2.3%。同比来看，二线代表城市整体下降58.3%。三线代表城市成交量环比下降13.8%。同比来看，三线代表城市整体下降23.3%。
图：二三线重点城市成交面积环比涨跌幅
来源：中指数据CREIS
市场预期已经开始从底部回升
库存总量略有下降，上海降幅较大。
监测的7个代表城市整体库存环比下降1.76%。库存环比下降的城市中，上海降幅较大，降幅为1.4%；苏州次之，南京较小。监测城市中，杭州升幅最大，为2.4%。
表：上周重点城市库存水平变化
来源：中指数据CREIS
土地整体供求环比走高。
整体供求较上周走高，宅地供应量增逾一成，整体均价环比倍增，宅地均价上扬。出让金总额增逾五倍，南京收金近730亿居首。二线市场交易活跃，成都逾394亿挂牌55宗宅地。
表：40个大中城市土地市场情况（市本级）
来源：中指数据CREIS
一线城市成交倍增，二线城市供求上扬
一线城市整体供应量下滑，成交量较上周倍增，宅地交易市场冷淡，北上广深均无宅地入市。二线城市整体供求环比上扬，成交方面各指标倍增，宅地供求较上周显增，收金环比增逾七倍。
榜单总额环比回升，南京揽金730亿居首
榜单总额较上周增逾四倍，入榜城市水平分化明显。南京等三城集中供地收官，其中南京收金近730亿领跑榜单。
出让金TOP10（市本级数据）
来源：中指数据CREIS
“保交楼”加固市场信心
自从去年房地产企业陆续出险爆雷以来，停工楼盘在不少城市都有所增加，而各地方政府和房企，也都将“保交付”提至最重要的位置。
银保监会积极做好“保交楼”等金融服务
7月15日，中国银保监会发布《关于加强商业银行互联网贷款业务管理 提升金融服务质效的通知》。
通知从提升金融服务质效、履行贷款管理主体责任、强化信息数据管理、加强贷款资金管理、规范合作业务管理、加强消费者权益保护的等方面提出了详细要求。
7月17日，银保监会有关部门负责人就近期重点工作进展接受采访时主要提到五条措施：
第一，关于银行业保险业支持稳住宏观经济大盘；第二，关于依法依规处置河南安徽5家村镇银行风险；第三，关于积极做好“保交楼”金融服务；第四，关于辽宁金融风险处置进展情况；第五，关于中小银行补充资本金；第六，关于银行业保险业改革开放取得新突破。
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这些举措无疑能够稳定市场关于金融、地产系统的信心，有利于市场风险偏好的修复。
坚守”保交付”底线
近两日，一些烂尾楼业主单方面宣布停止偿还商品房按揭贷款，引发了声势愈大的“强制停供潮”。
有机构披露的不完全统计显示，目前已有河南、湖南、江西、广西等15个省份超50个楼盘发布了公开声明，大多数表示，如果楼盘无法在一定期限内复工，业主将选择强制停还按揭贷款，风险与损失由各方共担。
总体来看，如果更多楼盘陷入停工和烂尾状态，从而引发业主大范围停供，对房地产的影响将是极为负面的，大规模烂尾带来的断供潮可能会再度挫伤脆弱的市场信心。
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纵观上半年，销售数据回暖，楼市信心的恢复，离不开部分房企对“保交付”的坚守。目前，大部分出险的规模房企都很重视“保交付”，但鉴于资金压力，想要做到快速全面复工，基本是不大可能的。
为此，为助力保交付，一些房企也拿出了切实举措，在年初，华夏幸福等房企都已明确提出“保交付”的目标。
以孔雀城为例，公司多措并举缓解资金压力，有序运营，落实交房责任，通过成立专门的住宅开发和交付运作平台，由“政债企”三方共同监督，努力恢复孔雀城品牌形象，提振去化速度和销售价格，逐步恢复孔雀城板块融资功能，探讨以滚动拿地开发等多元化手段，更好地完成房地产开发与交付任务。
7月1日，从孔雀城方面获悉，孔雀城旗下6个楼盘于6月30日同时实现交付。截至6月30日，孔雀城上半年累计交付10个项目、近2万套房源；其余在建项目也在有序推进中，以保障工程进度和交付品质。
来源：江城楼市动态
下半年房地产市场表现或将好于上半年
随着房地产“需求端”利好政策持续加码， 政策效应已经显现，当前，楼市复苏态势已经出现。
从全年来看，由于住房信贷增速回升到销售改善一般需要两到三个季度，同时在坚持“房住不炒”的大基调下，坚守“保交楼”底线，随着市场信心逐步恢复，今年下半年房地产市场表现或将好于上半年，房地产销售有望率先企稳回升，年内部分地区 “金九银十”可期。
来源：中指研究院、财联社、乐居网、证券时报、 丁祖昱评楼市、新京报、华夏时报 、中国证券报、金融界、东方财富网
